Tại sao không nên vay ngân hàng mua nhà chung cư?
TẠI SAO KHÔNG NÊN VAY NGÂN HÀNG MUA NHÀ CHUNG CƯ?
Bẫy tài chính mà nhiều người chưa biết!
Bẫy tài chính mà nhiều người chưa biết!
- Bài viết dưới góc nhìn hiệu quả đầu tư Bất động sản -
Vay ngân hàng mua chung cư hiện nay đang là giải pháp cứu cánh để giúp có được nhà ở cho rất nhiều gia đình trẻ tại các thành phố lớn
Tuy nhiên, khi mua nhà chung cư theo hình thức này tiềm ẩn những cái bẫy chết người về tài chính mà nhiều người mua nhà không lường hết được
Hãy cùng LeadOne Invest phân tích tại sao?
Dù muốn hay không thì vấn đề lớn nhất của chung cư, đó là nó hầu như không tăng giá qua thời gian. Hoặc nếu có tăng giá thì cũng chỉ biến động tăng trong một thời gian rất ngắn.
Sau đó thì giá giảm dần theo tuổi của toà chung cư (toà nhà cũ đi, các tiện ích kém dần, …). Cộng với việc bạn chịu lãi ngân hàng để mua căn nhà này. Tức là để càng lâu, bạn càng bị "mất tiền kép"
👍 Những suy nghĩ thông thường hiện nay:
- Nếu không dùng cách này để mua nhà thì không có nơi “An cư lạc nghiệp”?
- Tiền lãi hàng tháng cũng như tiền thuê nhà thôi, …
Quan điểm không phải không có lý, nhưng chỉ vì chung cư có điểm yếu rất lớn mà phải nhắc lại ở đây - "Giá trị của nó càng ngày càng giảm theo thời gian". Nên đứng từ góc nhìn hiệu quả đầu tư, đây vẫn là một phương án tồi. Thay vào đó, tư duy lại một chút bạn sẽ có cách giải quyết tốt hơn.
🍓 GIẢI PHÁP LÀ GÌ?
Có một giải pháp đơn giản nếu bản sử dụng tư duy tài chính. Như sau:
👉 Bước 1: Chọn được khu chung cư ưng ý
👉 Bước 2: Thay bằng việc mua, hãy thuê 1 căn tại đó, ưu tiên chủ nhà nào có thể cho thuê lâu dài. Và khi bạn ký HĐ lâu dài, bạn còn có thể đàm phán được giá tốt hơn đối với chủ nhà. Vậy là bạn vẫn có một căn chung cư để an cư.
👉 Bước 3: Số tiền bạn định bỏ ra để mua chung cư, hãy tìm một miếng đất. Thậm chí nếu mua đất, bạn có vay ngân hàng thì vẫn ổn hơn là vay mua chung cư. Khác nhau là ở chỗ giá trị của đất sẽ tăng theo thời gian, còn chung cư thì không.
🍓 Sau 5 năm nhìn lại bạn sẽ thấy rõ sự khác biệt:
👉 Nếu bạn mua chung cư:
Đến thời điểm này, bạn đã trả được khoảng 1 nửa tiền gốc, và bạn mất khoảng một nửa căn nhà nữa cho tiền lãi 5 năm qua.
Nội thất của căn chung cư bạn ở bắt đầu xuống cấp, Giá trị căn chung cư của bạn, nếu may mắn thì vẫn giữ giá, còn thường thì sẽ giảm giá trị khoảng 10-20%. Đó là chưa kể toàn bộ tiền nội thất bạn đầu tư vào ban đầu - khoảng 200-300 triệu đã cũ và khấu hao hết, hầu như không được tính vào giá trị căn nhà khi định giá.
👉 Phương án 2 (mua đất - thuê chung cư):
Bạn vẫn đi thuê nhà, sau khi thuê ở căn nhà cũ 3 năm. Bạn thấy rằng nội thất không còn được tốt, bạn có thể tìm chuyển qua thuê 1 căn chung cư khác mới được đầu tư lại nội thất, hoặc bạn có thể chuyển qua 1 khu chung cư mới xây với tầm giá tương đương.
Nhưng hãy xem đến giá trị của miếng đất bạn đã mua ở thời điểm sau 5 năm (Bạn vẫn có thể vay để mua miếng đất này nhé).
Ở Hà Nội, nếu bạn biết lựa chọn ở mức tương đối, trung bình tỷ lệ tăng giá của đất nền khoảng 20%/năm. Sau 5 năm, miếng đất bạn mua đã tăng giá gấp đôi (Chúng tôi có thể dễ dàng dẫn chứng cho bạn các số liệu chứng minh điều này).
🍓 Và đến đây bạn đã nhìn thấy sự khác biệt giữa 2 lựa chọn.
Bạn đang muốn mua 1 căn chung cư 1,5 tỷ. Bạn định vay 50%, tức là bạn đang có tiền mặt 750 triệu, và vay 750 triệu đồng.
Phương án 1:
Bạn mua căn chung cư đó và vay ngân hàng 10 năm
- Hàng tháng bạn phải trả số tiền gốc + lãi = 6,25tr + 6,875tr = 13,125 tr/tháng
- Mua căn chung cư về, bạn mất khoảng 200-300 triệu nữa để làm nội thất để ổn định vào ở được
Phương án 2:
Bạn thuê 1 căn tại chính khu chung cư mà bạn định mua, để dành tiền mua đất
- Hàng tháng bạn phải trả tiền thuê nhà. Đối với các khu chung cư giá 1,5 tỷ thì giá thuê khoảng 4-6 triệu/tháng
- Như vậy bạn còn dư ra so với phương án 1 khoảng 8 tr/tháng để chi trả cho khoản vay mua đất
- Bạn dùng số tiền định mua chung cư chuyển qua mua 1 miếng đất khoảng 1,3 tỷ. Bạn trả 750tr bằng tiền của mình và 450tr tiền vay. Số tiền bạn phải trả gốc + lãi hàng tháng là: 3,75 triệu + 4,1 triệu = 7,85 triệu/tháng (Vừa bằng quỹ tiền bạn định dùng để trả cho ngân hàng theo phương án 1)
- 1,3 tỷ này bạn mua được đất ở đâu?
Đừng quan trọng nó phải ở gần, vì bạn có ở đó đâu. Đây là bạn mua đầu tư mà. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, bạn có thể mua đất phân lô có sổ đỏ (các khu đất đấu giá, đất dịch vụ, tái định cư, ...) quanh Hà Nội (có thể tìm được khá nhiều khu trong tầm giá này). Hoặc thậm chí bạn có thể mua đất bám các mặt đường ở các thị trấn, thị xã ở quê hương của bạn. Miễn là bạn thấy nó có tiềm năng tăng giá tốt. Việc chọn các miếng đất có khả năng tăng giá trong dài hạn không phải quá khó nếu bạn để ý.
Sau 5 năm nhìn lại
Phương án 1:
- Bạn trả được 1/2 số nợ ngân hàng, và vẫn tiếp tục trả nợ hàng tháng
- Căn chung cư của bạn giá trị nếu may mắn thì vẫn là 1,5 tỷ, còn thông thường sẽ giảm khoảng 10-20%, còn khoảng 1,3 tỷ
- Số tiền làm nội thất 200-300 triệu sau 5 năm hầu như đã khấu hao hết và không còn được tính vào giá trị căn nhà
Phương án 2:
- Bạn vẫn đi thuê nhà, mất khoảng 5 triệu/tháng
- Nhưng giá trị miếng đất bạn mua đã tăng giá với tỷ suất lợi nhuận tốt hơn nhiều so với chung cư. Và tính về mặt hiệu quả sử dụng tiền. Rõ ràng phương án này có ưu điểm trội hơn phương án 1.
Bài viết hoàn toàn trên góc nhìn hiệu quả đầu tư. Nên nếu các bạn đưa lên bàn cân, hiệu quả đầu tư không phải là yếu tố cần quan tâm trước so với việc ổn định tâm lý "có nhà", ... thì cũng không sao.
Hi vọng bài viết đưa đến 1 góc nhìn mới, giúp các bạn có thêm dữ kiện để cân nhắc trước khi đưa ra một trong những lựa chọn trọng đại trong đời.
Và cuối cùng ... Lựa chọn luôn là ở bạn! 
LeadOne Invest - Dịch vụ Uỷ thác đầu tư Bất động sản tiên phong tại Việt Nam
LeadOne Invest - Dịch vụ Uỷ thác đầu tư Bất động sản tiên phong tại Việt Nam
